年，烟台楼市落下帷幕。
开发商三道红线压顶，购房者谋求更低价位静候时机，开发商铆足了劲趁着12月冲业绩，烟台楼市年终迎来一波小幅回暖。
如果多磨难的年已经翻页，年会面临什么样的行情？到底该在哪里买房子？今天，我们不妨从六区的成交上提前窥察。
房宝宝将通过不同维度的成交的数据，还原一个真实的年烟台楼市。
套！芝罘区位列第一
在成交量方面，芝罘区（套）是处于绝对的第一梯队，芝罘区也是唯一成交套数超过套的区域；
排在第二梯队的和莱山区（套）、开发区（套）、牟平区（套）和福山区（套）；
高新区（套）位居第三梯队，但是牟平区和高新区是唯二成交大于供应的区域。
区域之间的落差其实还是比较大。
一枝独秀的芝罘区，跟第二名成交套的莱山区，直接相差了套，比第6名的成交套数还多（牟平区套）。
其实板块的差距，不仅体现在成交套数上，还体现在板块自身的属性以及项目的调性上。
芝罘区成交了套，是因为区域面积大，楼市库存约占烟台六区库存量的四分之一，产品类型丰富，刚需、改善和豪宅项目都存在，供应量也是最大的。
第二梯队的莱山区、开发区是偏刚改和改善的区域，牟平区和福山区的板块属性都是偏刚需类，高总价的产品在这些区域是很难卖掉的。
第三梯队：高新区，基本属性偏刚改和刚需类。
大数据告诉你，哪个板块签约最热
第一梯队的是芝罘区，卖了套，支撑它这么高业绩的在售项目，根据烟台房地产网后台统计，足足有近60个。
芝罘区卖的最好的10个项目，最多的卖了套，第10名卖了套，落差也不算很大。
不知你发现没，这10个项目里，有4个项目位于幸福新城，只楚板块有2个项目，南部新城有3个项目，这几个区域的项目都吃到了烟台城市的发展红利。
卖的最好的是芝罘万科城，套。
当初它刚出来的时候，大家还觉得它的位置偏僻，结果今年它就当上了芝罘区的销冠。
由于城市界面还有待更新，只楚片区也相对的成为了芝罘区的房价洼地，部分楼盘价格在9字头左右，入门门槛较低。
当下，只楚片区快速路和夹河生态景观带双重红利叠加，且芝罘万科城此前出了一批优惠房源，总价80万左右6㎡的毛坯房，还送车位。
然后就是万科壹都会和北宸外滩，都是去年新开的项目，它们的价格基本就算幸福新城比较便宜的了，都卖了套左右，基本上做到了高性价比又卖的快。
幸福新城的其他上榜项目，中瑞城和三盛汝悦铭著开盘较早，分别于年和年开盘，也都成交了多套。
作为串联东西城的“功能节点”和中心城区“”建设任务中“五城驱动”的首城，幸福新城在提高中心城区首位度、深化市区发展融合度的实践中发挥重要引领作用，板块热度越来越高。
下步，幸福路新城将按照“沿夹河东岸向南延伸开发建设”的总体思路，年内启动58.3平方公里整体规划的编制和二期约11平方公里征迁工作。
幸福新城最吸引购房者的莫过于整体规划的“5小3中1高”优质教育隆起带，烟台一中新校区已竣工，南通路小学幸福校区部分主体已完成二层顶板浇筑，框架结构施工进度达到40%左右，预计年8月竣工。
南通路小学工地实况
交通方面，珠玑西路、开埠路在内的6条新建道路已全部具备通车条件，到年，幸福新城新建改建道路达30余条。全面完善区域内部交通网络，不断满足群众出行要求。
医疗资源方面，医院、医院开始扩建，医院落位幸福新城，未来区域内还将扩建15所高规格、医院，为群众提供便捷、优质的医疗，解决就医难、看病难的问题。
医院扩建效果图
目前，多家一线房企及具有较高认可度的本地开发商齐聚幸福新城，打造高品质住宅社区，开盘后销售也相当火热。
作为深耕烟台多年的国内头部房企，万科以其强大的品牌影响力和产品质量赢得了烟台消费者的认可，相比于北宸外滩的开发商恒堃控股，更具品牌优势。
但是，恒堃控股能够在头部品牌房企中突围成功，让本地房企看到了弯道超车的可能。
且在幸福新城在售楼盘中只有北宸外滩是毛坯交付，其他均为精装交付，赠送面积大，总价也较低，这对幸福的刚改客群来说无疑有着巨大的吸引力。
而相对于幸福新城的其他竞品，三盛汝悦铭著在教育资源上则有明显的优势，距离烟台一中幸福校区仅有一街之隔。
中瑞城是瑞典哈马碧循环宜居生态城引进项目，主打生态环保理念，小区内“地上无垃圾”的垃圾处理系统和在交标内的双向新风系统是其核心卖点。
冰球馆实景图
去年，中瑞城配套的约㎡的国际标准化冰球赛事场馆，已完成试桩止水、外立面建设等方面的工作，正在招运营商，做进一步的精装和设施硬装，预计今年年底可以交付使用。
这既是幸福新城中第一个落地的产业项目，也是第一个落地的大型公建。
第二梯队的是莱山区、开发区、牟平区和福山区。
莱山区在卖的项目数量有32个，之所以莱山区是在第二梯队，不仅在售项目数量上和芝罘区有差距，主要就是在板块调性上和芝罘区有区别。
莱山区是偏改善的区域，今年成交套数最多的是华润中心，卖了套，也是烟台六区成交套数榜的销冠。
第10名是大栖地，卖了套，跟芝罘区的第10名仅有19套的差距。
这说明莱山区的龙头效应更明显，前几个项目几乎就把整个板块61.3%的成交量吃下了。
华润中心地处莱山区迎春大街和观海路交界处，整体城市界面繁华，9月29日，华润中心的商业配套烟台万象汇的开业，可是今年烟台的一个现象级事件，毕竟在烟台万象汇开业之前，烟台已经多年没有大型商业综合体面世。
烟台万象汇开业首日实现%满铺开业，客流量超15万人，零售额超0万元，其中，家品牌破全国/山东省/烟台市开业当日销售记录，全场销售数据一举打破烟台商业单日销售记录，项目也位列烟台商业热度第一。
而住宅项目华润中心下半年的普遍打法是快速走量，有一批房源套均总价万左右，其实算下来门槛并没有那么高。
除了华润中心，观海路东部其他楼盘，新华万科翡翠观海、鲁商金茂观海印象和飞龙金滩花园，也分别成交了套、套和套。
随观海路西部开发饱和，向东开发成为趋势。观海路东端处于莱山区、高新区和牟平区的交界处，资源汇集度更高。
金桥路已经通车，与金滩东路相连，观海路东西联动效应愈加明显。
医院莱山新院落地，万象汇的开业，区域配套再加码，加之近两年飞龙上观城、飞龙伯樾府、中南林樾等新盘聚集，此处楼市炙手可热。
此外，据房宝宝观察，莱山区排名前十的其他项目，其中有4盘位于山海路沿线，是莱山区成交最多的区域。
近日，烟台城市快速路项目启动了“大干天，建功在一线”百日攻坚行动。
去年12月26日，烟台快速路中的“两纵”——德润快速路及山海快速路正式开工，按照计划，这两条路都将于年底完工。
山海路
对于周边楼盘来说，快速路的存在，虽然交通更加方便了一点，但是有利就有弊，靠近快速路的那一排建筑就很可能会有噪音的困扰，但从长远看，快速路的发展也将加速城市发展。
在这里多说一句，有购房需求的朋友，买房时一定要确认心仪楼盘，与高速路或者城市快速路的距离，不然买了入住后一定会后悔。
从楼市方面看，山海路沿线还有松岚、界牌等大量未出让的土地，大体量的拆迁户催生出来的房票势必要推动板块内项目的库存。
山海路北段拥有塔山、平顶山和凤凰山等不可复制的山景资源，自然环境好，融创壹品和融创蓝天壹号双盘雄踞山海路，涵盖了叠拼、洋房和高层，产品类型丰富，高层均价在元/㎡左右。
还有更早之前交付的，天籁花园、天籁中园、弘邦宝第等，都是挂价不菲。
山海路南段在烟台楼市中存在感虽然不敌北段，但也在逐渐变强，一来，所前地处莱山以南，承接莱山区外溢的刚需客群；二来，南部的配套和居住环境不如北段，大多都是工厂、城市界面一般。
山海路快速化后，加之烟台南站扩建和荣乌高速快速化，相对有所利好。板块内在售楼盘共三个，泰和府在售房源均价元/㎡，6层洋房元/㎡起；
万光山海城B区御山海起价元/㎡，大栖地单价元/㎡。在售户型有98㎡-㎡3居。此外，万光山海城南侧还有万光·前城项目待售。
值得一提的是，去年山海路南端又成交了4宗商住地块，加上还未入市的万光·前城项目，未来将有8个楼盘集中在这片小区域内，将成为今年莱山区楼市的一大看点。
开发区的第1名是万科墨翠府，7年之后，万科携全新府系作品再度回归开发区，卖了套，光听名字就能大概了解到这个项目多有文化底蕴。
项目择址古牟子国都旧址之上，拥揽古现王氏家族二十七位进士文脉渊源，传承王懿荣著作《翠墨园语》，著造“墨翠府”。
万科墨翠府实景图
万科也算是在开发区挖到宝了，毕竟当初拿地楼面价也比较低。
近期，烟台*渤海新区终于解开了神秘面纱，*渤海新区也正契合了烟台未来主要向西发展的城市战略，而蓬莱也在未来的城市规划中将被打造成为烟台的城市副中心。
既有*策优势，又有资源优势，这样让烟台西部开发区和蓬莱区发展格局迈入了新拐点。
烟台西部连片发展势头越来越明显，未来新建楼盘或将继续向西延伸，可以说目前烟台开发区西部和蓬莱区东部的房地产都将受益。
除了万科墨翠府、西上海崑玉嶺第热销外，招商马尔贝拉、辉盛岚海等早开项目也有不俗的表现。
前10名中还有4个项目也是值得注意的，瑞玺公馆、佰和荣筑、海信岱岳府和乐橙，均位于南部居住板块，建面均价都超过了元/㎡，且有两个项目超过了元/㎡，已经超过莱山区成交前十名楼盘的水平，这很不容易。
开发区南部区域亲海而不临海，又拥有福莱山、磁山等山景资源，在自然环境上拥有得天独厚的优势，再加上区域内汇集了烟台爱华双语学校、开发区实验中学、开发高级中学等优质的教育资源，吸引了越来越多品牌房企入驻，绿城中国、盈科、佰和等实力房企，均把自己的高端产品置于开发区南部板块，各优质房企的入驻也将进一步推动区域调性的提高。
东部举步可达爱琴海购物公园、万达广场、万行广场，西部则是福莱山公园，还毗邻建设中的来牟文化小镇及古现文旅小镇，区域价值进一步攀升。
此外，根据开发区最新公布的学校建设计划，南部居住板块的凤台山学校（九年一贯制）、实验中学南校区已经发布招标公告、福莱山小学、育黎小学（佰和悦府小学）等。
开发区不断建设新学校，在一定程度上表明了现在教育资源的紧缺，市民们对教育资源的需求不断扩大。
牟平区的第1名是招商依云水岸，卖了套，和芝罘区的第1名成交相差套，差距比较明显；第10名是安德利鱼鸟河花园，卖了97套。
区域内部成交量差距不大，说明牟平的房地产市场基本也没有表现亮眼的项目。
福山区近几年一直在进行南部夹河新城、北部智造芯城“双城驱动”、老城更新和城乡统筹三大战略，同样，一直以来也被默认为是烟台房价洼地的福山区，“刚需”属性房源也是深入人心。
这两年，中瑞鼎峰两个项目在产品上的创新，使得福山调性也相对被拔高了一些。
去年，福山区排名第1的是力高清悦华府，成交了套，为力高独立操盘。
去年7月1日，力高清悦华府引进的知名幼儿园—中国科学院幼儿园开园，业主更有专属优惠，可以说是一大杀手锏，最低总价不到60万，入门门槛低。
去年，懿荣中学、福城桥完工交付，天立高级中学开工建设，夹河新城建设全面起势，楼市也开始热闹起来了，据房宝宝观察，福山区成交排名前十的项目，其中有3盘位于南部的夹河新城。
近几年，北欧公园、力高清悦华府和佳园阅山府等新宅地的陆续开盘，也为福山区夹河新城创造新的楼市契机。
除了力高清悦华府，早开的北欧公园项目今年也有套的成交量，项目配套的冰球比赛馆已完工，具备承办国际国内冰上运动赛事能力；配套的优质九年一贯制公立学校已完成内部装修、体育场施工，计划今年9月实现招生。
作为烟台“五城驱动”的重要组成部分，夹河新城将为福山发展带来长期性的战略利好，因此，夹河新城对于楼市的影响也将长久持续下去。
蓬莱市撤市划区、烟台自贸区建立、八角湾新城建设日新月异，烟台西部发展势头强劲，而在向西发展的大趋势下，一向与开发区组团发展的福山区西北部也逐渐进入大众的视野。
福山西北部板块属于福山区新发展起来的一个板块，从最初的中海锦城、万科假日润园和万科假日风景，到后来华发、天恒、天一仁和和碧桂园都纷至沓来，居住氛围开始逐渐形成，也让这个片区成为了各大开发商竞争的红海。
放眼整个成交榜单，福山西城板块竟然有多达5个。
作为福山西北部板块是福山区为数不多的可大规模开发片区，从这里往北就是开发区，往东还有就是福山区核心城区，相比南部夹河新城板块，更靠近城市中心。
但是，福山区西北原为本为工业园区，区域内厂企众多，因此整体环境上略逊于南部夹河新城板块。配套匮乏也是一大硬伤，要想拥有舒适便利的生活环境，还需要后期开发的逐渐补齐。
区域内还拥有福山区*务服务中心，对周围市民来说十分方便。
去年7月7日，招商蛇口同福山区*府签署了小福山片区的开发改造项目战略合作协议，对于整体城市界面的更新有着重要作用。
近期，万科又带着近5万方的品牌购物中心万科广场落位福山区中轴线福海路，满足了福山区对于高能级购物中心的渴望。
交通配套方面，聚福路南延三期工程目前尚未完工，完工通车后，聚福路、奇泉快速路和福海路，将组成福山区全新的南北交通路网，北到沈海高速连接开发区，南至夹河新城，促进福山区各板块间的融合。
福山西西北部项目以刚需为主，可以承接开发区外溢的购房需求，从最近新开楼盘情况看，这里毛坯房价格在-元/㎡左右，装修房价格在00元/㎡左右。
这个价格相较于整个福山楼市，只比南部夹河新城区域高一些，整体上还是一个比较合理的水平。
此外，1月6日，沈海高速段及德润路-荣乌高速互通立交建设工程发布勘察招标公告。
就福山而言，荣乌快速路、奇泉快速路和沈海快速路将夹河新城板块、福山西部板块包揽在了其中，原本相对“割裂”的板块也由此“圈”在了一起。
这也就意味着，大城市化即将落地，而买房的维度又可以沿着快速路迅速拉伸，接踵而来的就是大基建、大配套的发力。
而荣乌快速路、沈海快速路的辐射红利不止于此，*务、只楚等烟台南部板块也都被纳入了范围，福山区较低的房价或可以吸引一批购房者。
第三梯队的是高新区。
这个数据并没有让我觉得意外，高新区区域面积本来就小，在售的项目也少，结果居然还是卖了套。
从单盘成交情况，天泰学府壹号卖了套，是烟台年新建商品住宅第5名，和芝罘区成交排名第一的芝罘万科城仅差9套。
高新区南部旧村板块调性上不去，价格也就上不去，就只能靠冲量了，也算是抓准了有学区需求的购房者心理了。
年的一些买房建议
个人认为，现阶段的烟台楼市，不太适合折腾，房宝宝给一个中肯的建议：
有条件的建议直接贷款买个大套三改善，没有条件的可以买个小三居，直接上车就好了。
新房二手都可以，不用担心保值不保值一说，房价这东西，但从房住不炒的大方向上看，是不会大涨大跌的。
所以，买来住是完全没有问题的，既然要买来住就一步到位吧。
关于位置选能满足自己的生活圈，朋友圈，工作圈最重要，千万不要太盲目。