公益中科 https://m.39.net/pf/a_5131651.html在烟台的陈列馆有冰心日记里的一句话，冰心的祖父说：我们北方的港口城市，大连是日本人的，威海是英国人的，青岛是德国人的，只有烟台是中国人的。烟台这座城市殖民期比其他几个城市短，也相对的，城市规划比较弱。
三线中的一线城市
烟台全市下辖5个区、代管6个县级市，总面积.5平方公里，常住人口.8万，城镇人口.97万，城镇化率65.42%。
烟台是山东的传统经济大市，在年以前，烟台的GDP一度高居山东第二名，在全国也能排在前30。
得益于高GDP，烟台新建住宅均价在年后经历了快速上涨，目前烟台新建住宅均价已逼近万元，莱山区的房价更是超过了元/平。
数据来源：CREIS中指指数数据来源：安居客
烟台GDP虽然很高，但交通，基建，城镇化(65%），商业魅力，夜经济，枢纽性等等远不如中西部的大城市，更不用说在新一线二线排名了。可以参考一下各种资料，亲自去青岛、济南、武汉、成都、西安、重庆、杭州、郑州这些强很多的地方，以及厦门，兰州，泉州，贵阳这些同等级的对比一下，你就能看出来差别。毕竟是普通地级市，商业和交通不行（没有高铁，地铁，公交老旧，商贸综合体缺乏)。另外，烟台的一个很大的问题就是城区太弱，太分散，烟台的大部分GDP由下面的县区贡献，烟台市拥有龙口、莱州、招远三个百强县，龙口更是位列百强县前十。
烟台的GDP虽然不虚一些省会城市，但是交通，基建，城镇化(65%），商业魅力，夜经济，枢纽性等因素却注定烟台只能是一个三线中的一线城市。
烟台真正做到了靠山吃山，靠海吃海，烟台市区包括下面的龙口、蓬莱、招远、莱州都是靠海“吃饭”。
从下图我们可以看出，烟台市区和下面的县沿着海边形成了一条狭长的区域，而这样的区域分布是很难形成商业聚集区的。
相对落后的第三产业
虽然烟台无论是人口还是经济距离青岛和济南差距并不大，但是从下面的热力图可以明显地看出，烟台主城区的人口明显少于青岛和济南，还不如经济排在身后的临沂市，这主要是因为烟台的GDP主要依赖重工业企业，这些企业大都分布在郊区和县区，这样就使得烟台的人口过于分散，而人口分散自然无法形成商业聚集效应，使得烟台的第三产业发展缓慢。
烟台与青岛、济南、临沂的热力图对比
从之前的得政策者得天下（特区、新区），到后来的资金者得天下（招商引资），再到现在的得人口者得天下，这是一条中国城市大洗牌的变迁之路。
城市的发展也由投资驱动、资源驱动，逐渐转型为消费驱动、科技创新和产业驱动。显然烟台在这一大趋势下，并不具备优势。
后劲不足，逐渐边缘化
虽然同为沿海城市，但战略地位上，烟台远逊于青岛，青岛是副省级，计划单列市，地理上也能看出，青岛属华东重要城市，内接整个山东和内陆腹地，下通江苏长三角，而烟台属于环渤海经济圈，这个圈里，显然东北的门户大连和交通要地天津是核心，烟台的辐射能力有限，所以烟台战略地位一般。
实际上烟台已经开始出现了经济增长乏力的迹象，很多人认为济南是因为合并莱芜之后才超过烟台的，实际上，在年，即使济南没有吞并莱芜，GDP也已经超过烟台了。年济南的GDP为亿元，同比增长7.4%，而烟台的GDP为亿元，落后济南24亿，同比增长6.4%。
在过去高铁和公路运输不发达的时候，沿海优势让烟台工业取得了快速发展。但随着全国高铁网的布局，让一些内陆城市借助高铁枢纽这一后发优势取得长足进步。这个时候烟台的地理位置反而成了劣势，由于烟台位于山东东北角，只能成为高铁网的末梢，很难起到交通枢纽的作用，让烟台开始被“边缘化”。
过度炒作的海景房
对“面朝大海春暖花开”的向往，让很多内地的人都想拥有一套海边的房子。
拥有近千公里海岸线的烟台自然不会错过这一发财良机，各个海景房楼盘门口停满了全国各地的看房团的大巴。
大部分在烟台买海景房的都是作为投资，很少有自己居住的，因为烟台属于北部沿海，一到冬天，刺骨的北风卷着海上的湿气，冻得人们瑟瑟发抖，再加上烟台的海景房配套不齐全，交通也不方便，使得海景房实际入住率低的可怜。
结语
烟台是GDP强市，工业发达，可以说是三线城市中的一线城市。但作为一个普通地级市，在山东省集中资源做大济南和青岛的形势下，烟台很难享受到政策的红利。另外，烟台城区弱，县区强，且主城区分布在狭长的海岸线上，使得依赖人口聚集的服务业发展缓慢。
在城市的发展由投资驱动、资源驱动，逐渐转型为消费驱动的“内循环”趋势下，烟台这样的沿海工业城市并不“吃香”，另外烟台地处胶东半岛的东北端，在大高铁时代，只能成为高铁网的末梢，随着铁路、公路运输成本不断降低，速度越来越快，烟台的沿海优势将越来越小。
当然我们也不能对烟台的要求过于苛刻，虽说成不了二线城市，但烟台作为一个美丽海滨城市还是能维持其目前的房价的。
